去年在股市狠赚了一笔的蔡先生，春节后眼看股市动荡起伏厉害，决意将资金抽出，买些看得见摸得着的房产做投资。可究竟投资哪类物业回报更高，前景更好呢？蔡先生为此大伤脑筋。
　　经过一番考察了解后，蔡先生发现原来天河北等商务区里许多空置多年的裙楼再改成写字楼后，竟然也是个淘金的好去处。更让蔡先生感觉可心的是，裙楼写字楼投资可大可小，随着政府“住宅禁商”政策的推行和广州中小企业的繁荣发展，租务活跃，投资回报要比住宅和高端写字楼高得多。

　　近期租售活跃

　　记者从中立地产、中原地产和合富辉煌等广州写字楼主要代理商处了解到，去年以来，在天河区和海珠区一些邻近成熟商务圈地带，许多发展商和投资客看准商机，将长期空置并被视为“鸡肋”的裙楼商场二层以上部分，重新包装成小面积写字楼出租或出售，形成新一轮裙楼写字楼热潮。

　　中立地产资产会客户主任周强表示，广州市从2005年5月1日正式开始执行的“住宅禁商”政策令大量中小型公司要搬到专业写字楼去，中小型企业搬进写字楼的热潮加上整体经济环境的向好，令广州写字楼市场整体升温。根据广州市房管局公布统计数字，2006年广州写字楼成交总量达61万平方米，成交均价达9502元/平方米，比2005年成交量上升了50%，价格上升了15.16%。

　　广州写字楼日益高昂的租金和管理费，令相当部分中小型公司望而却步。许多未搬离住宅楼的中小企业和每月新增加的约2000家新公司，大多需要的是价格便宜、管理费优惠的写字楼，这无疑给中低端写字楼市场带来巨大商机。裙楼写字楼因为基本是现楼，间隔小价格实惠，使用成本与住宅差不多，如众多企业争取进驻的天河北商务区，目前传统写字楼普遍租金在90-160元/平方米，而裙楼写字楼租金却往往只有65-85元/平方米，因此大受中小企业欢迎，近期租售市场极为活跃。

　　投资组合灵活

　　中原地产写字楼部负责人指出，对中小企业和投资者来说，裙楼写字楼租金回报稳定，投资前景很可观。值得一提的是裙楼写字楼面积多为60-100平方米/套，可随买家需要自由间隔，投资组合可大可小；价格和使用成本也都相对较低，售价多在7500-8500元/平方米，管理费多在3-8元/平方米。

　　专家表示，实力充足的投资客购买商业裙楼，将其改造成写字楼，无论是出租还是转卖，回报率都不低。如目前天河区、海珠区一带的商业裙楼，二楼以上物业售价在8000-10000元/平方米，将其间隔成40-100平方米的小套间出租，租价约60元/平方米左右，以面积40平方米，售价9000元/平方米计算，投入36万元，年租金收入就有2.88万元，20年收入达57.6万元，收益率达160%，这还没有计算日后租金的升值部分。根据目前市场状况，该收益率是很多商铺和高档写字楼都达不到的。

　　投资tips

　　合富辉煌写字楼部负责人建议，许多选择裙楼写字楼的中小企业除了看中其灵活间隔和相对实惠的租售外，能否做企业工商登记也是很重要的考虑因素。因此，在选择裙楼写字楼时，一定要注意以下几点：

　　1.最好选择一些周边商务服务配套相对较为完善、周边项目进驻率高的项目，还要留意项目本身是否配套有会议室，是否能提供各种商务、秘书及代办服务等。

　　2.裙楼写字楼通常是由商铺用途改过来的，而商铺的使用年限只有40年，写字楼性质却有50年。因此，在选择物业时，一定要留意该物业的报建用途是什么性质，以确定其能使用年限，计算好投资回报。

　　3.对业态太复杂的物业要慎重对待。有些裙楼里既有菜市场、又有K厅、网吧、酒楼、健身场等，如同一个大杂烩，很难统一管理，可能直接影响写字楼的形象和后期租赁。

　　4.购买前一定要发展商提供有关的预售证、测绘证、消防验收证及综合验收证等相关证件，看清房屋结构及公用面积分摊情况。一手写字楼项目要在合同上注明交楼时应通过消防等各类相关验收，不然就算是用地性质是商业也办不了工商登记，使用出租价值都将大打折扣。

　　5.很多裙楼写字楼的楼层较高，可以根据需要自由间隔成两层使用。但搭建阁楼属二次装修，购买前需问清项目的结构设计是否预留有足够的承重，是否能自行改建。